Is BlackRock Really Buying All the Houses?

Dec 8, 2023 — Александра Арделеан

Глубокое погружение в дебаты о влиянии Уолл-стрит на рост цен на жилье

Я имею некоторые живые кадры того, как BlackRock превосходит одну маму и её пятерых детей на рынке жилья.

Шутка. Но у меня есть вопрос для вас: крупные учреждения и хедж-фонды, такие как BlackRock, вызывают ли рост цен на жилье?

Это горячо обсуждаемая тема, при этом одна сторона утверждает, что корпорации не являются основной причиной роста цен на жилье, в то время как другая сторона обвиняет такие корпорации, как BlackRock, Vanguard и State Street.

Роберт Ф. Кеннеди-младший очень активно высказывался по этому вопросу, приписывая рост цен на жилье этим корпорациям и предсказывая, что к 2030 году они будут владеть более 60% всего жилья.

Однако в недавнем видео Грэм Стефан утверждает, что корпорации владеют лишь небольшой долей домов, и приводит данные в поддержку своего заявления.

Он также утверждает, что Fox News отменил его эпизод на эту тему, потому что он не был таким сенсационным, как обвинение корпораций.

Я в замешательстве. С одной стороны, я видел данные, показывающие, что учреждения владеют лишь 1-2% жилья. С другой стороны, я слышал множество историй о людях, которые были вытеснены с рынка институциональными покупателями.

Так что я решил пригласить эксперта, чтобы лучше понять эту проблему. Я Андре Джик, и сегодня мы подробно рассмотрим, действительно ли BlackRock покупает все дома.

Перед тем, как сформировать мнение на эту тему, я рекомендую посмотреть все видео. Мы затронем много вопросов, и я хочу, чтобы у вас была вся информация, прежде чем вы сделаете выводы.

Давайте приступим.

Идея о том, что Уолл-стрит хотя бы частично виноват в повышении цен на жилье, является одним из немногих вопросов, по которым, похоже, согласны люди по обе стороны политического спектра.

Это стало общим убеждением, что крупные учреждения покупают все дома и цены обычных людей на рынке.

На самом деле, это стало настолько распространённым, что почти приобрело собственную жизнь. Например, Ларри Финк, генеральный директор BlackRock, стал своего рода страшилкой в некоторых кругах.

Существуют конспирологические теории о том, что BlackRock контролирует всё: от глобальных активов до правительств мира. Это очень драматично.

Но давайте сделаем шаг назад и посмотрим, что мы на самом деле знаем. Во-первых, BlackRock - это компания по управлению инвестициями. Они не покупают дома на свои собственные деньги; они покупают их на деньги своих клиентов.

Чтобы стать клиентом BlackRock, вам необходимо иметь минимум 250 000 долларов для открытия счета. Чем больше денег вы инвестируете с их помощью, тем ниже будут ваши сборы.

Теперь ходят слухи, что BlackRock покупает отдельные дома в США, но они выпустили заявление, в котором опровергают это утверждение. Они подтвердили, что они инвестируют 120 миллиардов долларов в строительство домов для сдачи в аренду.

Хотя BlackRock и не покупает отдельные дома напрямую у домовладельцев, есть другие крупные институты, которые владеют домами и покупают их в инвестиционных целях.

Давайте посмотрим, кто эти игроки:

Блэкстоун: Это ещё один крупный игрок на рынке недвижимости. Они известны тем, что покупают проблемные объекты после финансового кризиса 2008 года и превращают их в арендные единицы.
Вангард: Это одна из крупнейших инвестиционных компаний в мире. Они предлагают широкий спектр паевых инвестиционных фондов и ETF, которые инвестируют в недвижимость.
Стейт-стрит: Это ещё одна крупная инвестиционная компания, предлагающая своим клиентам варианты инвестирования в недвижимость.
Фиделити: Эта компания предлагает инвестиционные возможности в сфере недвижимости через свои паевые инвестиционные фонды и ETF.
Джи Пи Морган Чейз: Этот банк предлагает инвестиционные возможности в сфере недвижимости через свое подразделение управления активами.

Так что, хотя и нельзя точно сказать, что BlackRock покупает все дома, есть, безусловно, и другие крупные игроки на рынке, которые это делают.

Но как сильно влияют эти учреждения на цены на жилье? Чтобы помочь ответить на этот вопрос, я проконсультировался с экспертом по недвижимости по имени Грэм, который внимательно следит за этой проблемой.

Здесь то, что он сказал:

"Я думаю, что важно отделить факты от вымысла, когда речь идёт о влиянии Уолл-стрит на цены на жильё. Нет никаких сомнений в том, что низкие процентные ставки привели к росту цен на жильё в целом."

"Но когда дело доходит до отдельных покупателей домов, которые проигрывают в конкуренции с хедж-фондами или институциональными инвесторами, я думаю, что это было преувеличено."

"Правда в том, что эти крупные игроки владеют всего 1-2% всех домов. Таким образом, хотя они и могут влиять на рост цен на рынке, они не являются основной причиной таких высоких цен на жилье".

"На самом деле я недавно сделал эпизод об этом на Fox News, где я представил эти данные. Но они в итоге отменили мой сегмент, потому что сказали, что это не так сенсационно, как обвинять Уолл-стрит".

"Это разочаровывает, потому что я думаю, что люди заслуживают услышать правду о том, что на самом деле приводит к росту цен на жилье."

Грэхем поднимает здесь некоторые важные моменты. Низкие процентные ставки, безусловно, сыграли свою роль в повышении цен на жилье, сделав для людей более выгодным брать ипотечные кредиты.

В то же время, низкий уровень запасов и высокий спрос также способствовали росту цен, создав конкуренцию среди покупателей за ограниченный запас жилья.

Таким образом, хотя учреждения и владеют лишь небольшой долей домов в целом, их влияние может быть более значительным на определенных рынках, где они более активны.

Кроме того, их присутствие на этих рынках может способствовать росту цен, поскольку они конкурируют с отдельными покупателями домов, которые не могут позволить себе платить столько же, сколько эти крупные инвесторы.

Лично я считаю, что в этом вопросе может быть больше нюансов, чем просто рассмотрение доли собственности. Например, даже если учреждения владеют только 1-2% домов в целом, они могут оказывать большее влияние на рыночные стимулы для застройщиков, чем их доля собственности может указывать.

Иными словами, если застройщики видят, что существует высокий спрос со стороны институциональных инвесторов на арендное жилье, но при этом низкий спрос со стороны индивидуальных покупателей на жилье для начинающих, они, вероятно, будут больше склонны строить арендное жилье, а не жилье для начинающих.

Это может привести к нехватке домов для начинающих и повысить цены на такие объекты, даже если сами учреждения не несут прямой ответственности за рост цен.

Чтобы лучше понять, насколько сильно институты влияют на динамику рынка жилья, давайте рассмотрим, кто именно эти крупные игроки и сколько домов они на самом деле владеют.

Претиум (материнская компания Progress Residential): Pretium является одним из крупнейших владельцев и операторов арендных домов в США, управляя примерно 70 000 домов через свою дочернюю компанию Progress Residential.
Invitation Homes (ранее принадлежала Blackstone): Invitation Homes была основана Blackstone в период после финансового кризиса 2008 года в качестве одного из первых крупных институциональных инвесторов в секторе аренды одноэтажных домов. В настоящее время она владеет примерно 80 000 домов на различных рынках США.
Американские дома для аренды (основана Уэйном Хьюзом): American Homes 4 Rent была основана миллиардером Уэйном Хьюзом, который сделал состояние на сфере самообслуживания, и в настоящее время владеет примерно 53 000 арендных домов по всей территории США.
Tricon Residential (Канада): Tricon Residential базируется в Канаде, но имеет значительные операции в США, где она владеет примерно 23 000 арендных домов для одной семьи через свое подразделение Tricon American Homes.
АмхерстAmherst Holdings - это интегрированная инвестиционная компания в сфере недвижимости с различными направлениями бизнеса, включая владение арендными домами через свою дочернюю компанию Main Street Renewal. Компания владеет примерно 46 000 арендных домов в разных регионах США.

Эти пять компаний в совокупности владеют примерно 272 тысячами домов, что звучит много, но учитывая, что в Америке более 140 миллионов жилых единиц, их общая доля владения составляет менее 1-2%.

Таким образом, хотя эти компании и представляют некоторые значительные статистические данные о владении, они все еще представляют менее 1-2% владения в целом

Однако - даже несмотря на то, что эти компании в совокупности представляют менее 1-2% собственности в целом - их присутствие все же может косвенно способствовать росту цен на жилье.

Например - если застройщики видят высокий спрос со стороны институциональных инвесторов на арендное жилье, но низкий спрос со стороны индивидуальных покупателей на дома для начинающих, они могут быть более склонны строить арендное жилье, а не дома для начинающих.

Это могло бы привести к нехватке домов для начинающих и повысить цены на этот тип недвижимости, даже если сами учреждения не несут прямой ответственности за рост цен.

Таким образом, было бы неточно утверждать, что Уолл-стрит скупает все дома, но, безусловно, некоторые крупные игроки оказывают влияние на динамику рынка жилья.

Их присутствие может косвенно способствовать росту цен на жилье, влияя на стимулы застройщиков и создавая конкуренцию с отдельными покупателями домов.

Грейам делает здесь некоторые хорошие замечания о том, как низкие процентные ставки привели к росту цен на жилье, сделав более дешевым для людей брать деньги в долг для ипотечных кредитов

В то же время - низкий уровень запасов и высокий спрос также способствовали росту цен, создав конкуренцию среди покупателей за ограниченный запас жилья

Так что, хотя институты и владеют лишь небольшой долей домов в целом, их влияние может быть более значительным на определенных рынках, где они более активны.

Лично я считаю, что в этом вопросе может быть больше нюансов, чем просто рассмотрение долей собственности.

Например - даже если учреждения владеют только 1-2% домов в целом - они могут иметь большее влияние на рыночные стимулы для застройщиков, чем процент владения бы предположил

Иными словами, если застройщики видят, что существует высокий спрос со стороны институциональных инвесторов на арендное жилье, но при этом низкий спрос со стороны индивидуальных покупателей на дома для начинающих, они, вероятно, будут склонны строить арендное жилье, а не дома для начинающих.