深入探讨华尔街对房价上涨的影响的辩论
我有一些黑岩在住房市場上出價超過一個單親媽媽及其五個孩子的現場影片。
开个玩笑。但我确实想问你一个问题：像黑岩这样的大型机构和对冲基金是不是导致了房价的上涨？
这是一个备受争议的话题，一方认为公司不是房价上涨的主要原因，而另一方则指责黑石公司、万豪投资公司和州街公司等公司。
罗伯特·F·肯尼迪（Robert F. Kennedy Jr.）一直对此问题非常关注，他将房价上涨归咎于这些公司，并预测到2030年它们将拥有超过60%的所有房屋。
然而，在最近的一段视频中，格雷厄姆·斯蒂芬（Graham Stephan）争辩说，公司只拥有很少的房屋，并提供了数据来支持他的说法。
他还声称福克斯新闻取消了他关于这个话题的节目，因为它不像指责公司那样有轰动效应。
我很纠结。一方面，我看到的数据显示机构只拥有1-2%的住房。另一方面，我却不断听到人们被机构抢走房子的故事。
所以我决定请来一位专家来帮助我更好地了解这个问题。我是安德烈·吉克，今天我们将深入探讨黑岩公司是否真的在买下所有的房子。
在你对此主题形成意见之前，我鼓励你观看整个视频。我们将涵盖很多内容，我希望确保你在做出决定之前拥有所有信息。
让我们开始吧。
人们似乎在政治光谱的两端都同意这样一个观点：华尔街在某种程度上要为房价上涨负责。
人们普遍认为大型机构正在购买所有房屋，让普通人无法负担。
实际上，它已经变得如此普遍，以至于它几乎有了自己的生命。例如，黑岩公司的首席执行官拉里·芬克在某些圈子里已经成为了一种 공포人物。
关于黑岩（BlackRock）如何控制从全球资产到世界政府的阴谋论。这都太戏剧化了。
但是让我们退一步，看看我们真正知道的是什么。首先，黑岩是一家投资管理公司。他们用自己的钱买房子；他们用客户的钱买房子。
为了成为黑岩的客户，您需要有至少 250,000 美元才能开设账户。您在他们那里投资的金额越多，您的费用就会越低。
现在有传言说黑岩公司正在美国购买个人住宅，但他们发布了一份声明，否认了这一说法。他们确实确认他们正在投资1200亿美元建造房屋用于出租目的。
所以虽然黑岩公司确实没有从房主手中直接购买个人房屋，但确实有其他大型机构为了投资目的而拥有并购买房屋。
让我们来看看这些球员是谁：
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黑石：这是房地产市场上的另一个主要参与者。他们以在2008年金融危机后收购受困房产并将其转变为租赁单元而闻名。
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Vanguard这是世界上最大的投资公司之一。他们提供各种共同基金和房地产投资信托基金。
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State Street：这是一家大型投资公司，为客户提供房地产投资选择。
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忠诚：该公司通过其共同基金和ETF提供房地产投资选择。
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摩根大通：这家银行通过其资产管理部门提供房地产投资选择。
所以虽然说黑岩公司买下了所有的房子可能并不准确，但肯定有其他一些市场上的大玩家正在这样做。
这些机构对房价的影响力到底有多大？为了帮助回答这个问题，我咨询了一位名叫格雷厄姆（Graham）的房地产专家，他一直密切关注这个问题。
他这样说：
在谈到华尔街对房价的影响时，我认为将事实与虚构区分开来是很重要的。毫无疑问，低利率推动了整体房价的上涨。
“但是当涉及到个人购房者被对冲基金或机构投资者抢走时，我认为这被夸大了。”
"事实是，这些大型机构只拥有所有房屋的 1-2%。因此，尽管他们在某些市场上推动了价格上涨，但他们并不是房屋价格如此之高的根本原因。"
"我最近在福克斯新闻台做了一个关于这个问题的节目，我在节目中展示了这些数据。但他们最终取消了我的节目，因为他们说它不像指责华尔街那样有轰动效应。"
“这很令人沮丧，因为我认为人们应该了解真正推动房价上涨的原因。”
Graham 这里的观点很正确。低利率确实在推动房价上涨方面发挥了作用，因为它使人们更便宜地借钱买房。
同时，库存低和需求高也导致了价格上涨，因为买家之间为有限的住房库存展开了竞争。
虽然机构仅拥有总房产的一小部分，但在他们更活跃的特定市场上，他们的影响可能更加显著。
此外，他们在这些市场上的存在可能导致价格上涨，因为他们与无法像这些大型投资者那样支付高价的个人购房者竞争。
个人认为，这个问题可能比仅仅看所有权百分比更有内涵。例如，即使机构只拥有总房屋的 1-2%，他们对建筑商市场激励的影响可能比其所有权百分比所示的要大。
换句话说，如果建筑商看到机构投资者对租赁房产的需求强劲，而个人购房者对首套房的需求较少，他们可能会更倾向于建造租赁房产而不是首套房。
这可能会导致初级房屋短缺，并推动这些类型房产的价格上涨，即使机构本身并不是直接造成价格上涨的原因。
为了更好地了解机构对住房市场动态的影响力，让我们仔细看看这些主要参与者是谁，以及他们实际上拥有多少房屋：
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Pretium (进住住宅的母公司)：是美国最大的单户住宅租赁房产所有者和运营商之一，通过其子公司Progress Residential管理着约7万套住宅。
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邀请住宅（原黑石所有）邀请之家由黑石公司在 2008 年金融危机之后创立，是单户出租房产大型机构投资者中的第一个。目前，它在各种美国市场上拥有约 8 万套房屋。
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美国房屋租赁（由韦恩·休斯创立）：美国家庭4租金是由自存储亿万富翁韦恩·休斯创立的，目前在美国多个州拥有约53000套单户租赁房产。
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Tricon Residential (加拿大)：Tricon Residential 总部位于加拿大，但在美国有重要的业务运营，通过其子公司 Tricon American Homes 拥有约 23,000 套单户租赁房产。
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阿默斯特：Amherst Holdings是一家综合性房地产投资公司，其业务范围包括通过其Main Street Renewal子公司拥有单户租赁房产。该公司在美国多个市场拥有约46000套单户租赁房产。
这五家公司总共拥有约 27.2 万套房屋——听起来很多，但要知道美国有超过 1.4 亿套住宅单元，所以这些公司总共拥有的房屋不到总数的 1% 到 2%。
所以虽然这些公司确实代表了一些重要的所有权统计数据，但它们仍然代表了整体所有权中的不到 1-2%。
然而——即使这些公司集体拥有的股份不到总数的 1-2%——它们的存在仍可能间接导致房价上涨。
例如，如果建筑商看到机构投资者对租赁房产的需求强劲，但个人购房者对初购房的需求较少，他们可能会更倾向于建造租赁房产而不是初购房。
这可能会导致初级房屋短缺，并推动这些类型房产的价格上涨，即使机构本身并不是直接造成价格上涨的原因。
因此，尽管说华尔街正在买下所有房屋可能并不准确——但的确有一些大型参与者正在影响住房市场的动态。
他们的存在可以间接地导致房价上涨，因为他们影响了开发商的激励机制，并与个人购房者产生了竞争。
Graham 在这里提出了些好的观点，关于低利率是如何通过使人们更便宜地借钱来购买房屋而推动了房价上涨的。
同时——低库存和高需求也导致了价格上涨，因为买家之间为有限的住房库存展开了竞争。
虽然机构只拥有总房屋数量的一小部分，但他们在某些市场上更活跃，其影响可能更加显著。
此外——他们在这些市场上的存在可能导致价格上涨，因为他们与无法像这些大型投资者那样支付高价的个人购房者竞争。
个人认为，这个问题可能比仅仅看所有权百分比更有内涵。
例如，即使机构只拥有整体房屋的 1-2%，他们对开发商市场激励的影响可能超过其所有权比例。
换句话说——如果建筑商看到机构投资者对租赁房产的需求强劲，但个人购房者对首套房的需求减少，他们可能会更倾向于建造租赁房产而不是首套房。
这可能会导致初级房屋短缺，并推动这些类型房产的价格上涨，即使机构本身并不是直接造成价格上涨的原因。