Une plongée profonde dans le débat sur l'influence de Wall Street sur la hausse des prix des maisons
J'ai quelques images de BlackRock surenchérir sur une mère célibataire et ses cinq enfants sur le marché du logement.
Je plaisante. Mais j'ai une question pour vous : les grandes institutions et les fonds spéculatifs comme BlackRock contribuent-ils à l'augmentation des prix de l'immobilier ?
Il s'agit d'un sujet fortement débattu, un camp affirmant que les entreprises ne sont pas la principale cause de la hausse des prix de l'immobilier, tandis que l'autre camp pointe du doigt des sociétés telles que BlackRock, Vanguard et State Street.
Robert F. Kennedy Jr. s'est montré très vocal sur cette question, attribuant la hausse des prix de l'immobilier à ces sociétés et prédisant qu'elles posséderont plus de 60 % de l'ensemble des logements d'ici 2030.
Cependant, dans une récente vidéo, Graham Stephan soutient que les sociétés ne possèdent qu'un petit pourcentage de maisons et fournit des données pour étayer son affirmation.
Il prétend également que Fox News a annulé son épisode sur ce sujet parce qu'il n'était pas aussi sensationnel que de blâmer les entreprises.
Je suis déchiré. D'une part, j'ai vu des données montrant que les institutions ne possèdent que 1 à 2 % des logements. D'un autre côté, j'ai vu d'innombrables histoires de personnes surenchéries par des institutions.
Ainsi, j'ai décidé de faire appel à un expert pour mieux comprendre ce problème. Je suis Andre Jik, et aujourd'hui, nous allons approfondir le sujet pour savoir si BlackRock achète vraiment toutes les maisons.
Avant de vous forger une opinion sur ce sujet, je vous encourage à regarder la vidéo en entier. Nous allons aborder de nombreux points, et je veux m'assurer que vous ayez toutes les informations nécessaires avant de vous faire une opinion.
Commençons.
L'idée que Wall Street est au moins partiellement responsable de la hausse des prix de l'immobilier est l'une des rares choses sur lesquelles les gens des deux côtés de l'échiquier politique semblent être d'accord.
Il est devenu courant de croire que les grandes institutions achètent toutes les maisons et excluent les gens ordinaires du marché.
En fait, il est devenu si omniprésent qu'il a presque pris vie. Par exemple, Larry Fink, PDG de BlackRock, est devenu une sorte de bête noire dans certains milieux.
Il existe des théories du complot sur la façon dont BlackRock contrôle tout, des actifs mondiaux aux gouvernements du monde. C'est très dramatique.
Mais reculons un peu et voyons ce que nous savons réellement. Premièrement, BlackRock est une société de gestion de placements. Ils n'achètent pas de maisons avec leur propre argent ; ils les achètent avec l'argent de leurs clients.
Et pour être client de BlackRock, vous devez avoir un minimum de 250 000 $ pour ouvrir un compte. Plus vous investissez d'argent avec eux, plus vos frais seront bas.
Il y avait des rumeurs selon lesquelles BlackRock achetait des maisons individuelles aux États-Unis, mais ils ont publié une déclaration démentant cette affirmation. Ils ont confirmé qu'ils investissaient 120 milliards de dollars dans la construction de maisons à louer.
Ainsi, s'il est vrai que BlackRock n'achète pas directement des maisons individuelles auprès de propriétaires, il existe d'autres grandes institutions qui possèdent et achètent des maisons à des fins d'investissement.
Examinons qui sont ces joueurs :
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Blackstone: C'est un autre acteur majeur du marché immobilier. Ils sont connus pour avoir acheté des propriétés en difficulté après la crise financière de 2008 et les avoir transformées en logements locatifs.
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Vanguard: C'est l'une des plus grandes sociétés d'investissement au monde. Ils proposent une variété de fonds mutuels et de FNB qui investissent dans l'immobilier.
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State Street: Il s'agit d'une autre grande société d'investissement qui propose des options d'investissement immobilier à ses clients.
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Fidélité: Cette entreprise propose des options d'investissement immobilier via ses fonds mutuels et ses fonds négociés en bourse.
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JP Morgan Chase: Cette banque propose des options d'investissement immobilier via sa division de gestion d'actifs.
Bien qu'il ne soit pas exact de dire que BlackRock achète toutes les maisons, il y a certainement d'autres grands acteurs sur le marché qui le font.
Mais quel impact ces institutions ont-elles réellement sur les prix des maisons ? Pour aider à répondre à cette question, j'ai consulté un expert de l'immobilier nommé Graham qui suit de près cette question.
Voici ce qu'il a dit :
"Je pense qu'il est important de distinguer le fait de la fiction lorsque l'on parle de l'impact de Wall Street sur les prix de l'immobilier. Il ne fait aucun doute que les taux d'intérêt bas ont fait grimper les prix de l'immobilier en général."
« Mais lorsque des acheteurs individuels se font surenchérir par des fonds spéculatifs ou des investisseurs institutionnels, je pense que cela a été exagéré. »
"La vérité est que ces grands acteurs ne possèdent qu'environ 1 à 2 % de toutes les maisons. Ainsi, s'ils peuvent faire grimper les prix sur certains marchés, ils ne sont pas la principale raison pour laquelle les prix des maisons sont si élevés."
J'ai en fait fait un épisode à ce sujet sur Fox News récemment, où j'ai présenté ces données. Mais ils ont fini par annuler ma séquence parce qu'ils ont dit que ce n'était pas aussi sensationnel que de blâmer Wall Street.
"C'est frustrant parce que je pense que les gens méritent d'entendre la vérité sur ce qui fait vraiment augmenter les prix des maisons."
Graham soulève de bons points ici. Les taux d'intérêt bas ont certainement contribué à faire grimper les prix des maisons en rendant moins coûteux pour les gens d'emprunter de l'argent pour les hypothèques.
En même temps, le faible niveau des stocks et la forte demande ont également contribué à la hausse des prix en créant une concurrence entre les acheteurs pour un nombre limité de logements.
Il est vrai que les institutions ne possèdent qu'une petite partie des logements au total, mais leur impact peut être plus important sur certains marchés où elles sont plus actives.
De plus, leur présence sur ces marchés pourrait contribuer à faire grimper les prix en créant une concurrence avec les acheteurs individuels qui ne peuvent pas se permettre de payer autant que ces grands investisseurs.
Personnellement, je pense qu'il peut y avoir plus de nuances à ce problème que de simplement regarder les pourcentages de propriété. Par exemple, même si les institutions ne possèdent que 1 à 2 % des maisons en général, elles peuvent avoir plus d'influence sur les incitations du marché pour les constructeurs que leur pourcentage de propriété ne le suggère.
En d'autres termes, si les constructeurs constatent qu'il existe une forte demande de la part des investisseurs institutionnels pour les propriétés de location, mais une demande moindre de la part des acheteurs individuels pour les maisons de premier achat, ils seront peut-être plus enclins à construire des propriétés de location que des maisons de premier achat.
Cela pourrait contribuer à une pénurie de logements d'entrée de gamme et faire grimper les prix de ce type de biens, même si les institutions elles-mêmes ne sont pas directement responsables de ces augmentations de prix.
Pour mieux comprendre l'influence des institutions sur la dynamique du marché du logement, examinons de plus près qui sont ces principaux acteurs et combien de logements ils possèdent réellement :
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Pretium (société mère de Progress Residential): Pretium est l'un des plus grands propriétaires et exploitants de logements locatifs aux États-Unis, avec environ 70 000 maisons sous gestion via sa filiale Progress Residential.
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Invitation Homes (anciennement détenue par Blackstone): Invitation Homes a été fondée par Blackstone au lendemain de la crise financière de 2008 en tant que l'un des premiers investisseurs institutionnels à grande échelle dans les propriétés de location en copropriété. Il possède actuellement environ 80 000 maisons sur divers marchés américains.
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American Homes for Rent (fondée par Wayne Hughes): American Homes 4 Rent a été fondée par le milliardaire de l'immobilier Wayne Hughes et possède actuellement environ 53 000 maisons en location dans plusieurs États américains.
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Tricon Résidentiel (basé au Canada): Tricon Residential est basé au Canada mais a des opérations importantes aux États-Unis, où il possède environ 23 000 propriétés de location de maisons unifamiliales par l'intermédiaire de sa filiale Tricon American Homes.
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AmherstAmherst Holdings est une société d'investissement immobilier intégrée avec diverses lignes de métier, notamment la propriété de logements locatifs unifamiliaux via sa filiale Main Street Renewal. Elle possède environ 46 000 logements locatifs unifamiliaux sur plusieurs marchés américains.
Ces cinq entreprises possèdent collectivement environ 272 000 maisons, ce qui peut sembler beaucoup, mais gardez à l'esprit qu'il y a plus de 140 millions d'unités résidentielles aux États-Unis, donc ces entreprises représentent collectivement moins de 1 à 2 % de la propriété globale.
Ainsi, bien que ces entreprises représentent certaines statistiques de propriété importantes, elles représentent toujours moins de 1 à 2 % de la propriété globale
Cependant - même si ces entreprises représentent collectivement moins de 1 à 2 % de la propriété globale - leur présence peut encore contribuer indirectement à la hausse des prix des logements.
Par exemple - si les constructeurs voient une forte demande de la part des investisseurs institutionnels pour les propriétés de location mais une demande moindre de la part des acheteurs individuels pour les maisons de départ, ils peuvent être plus enclins à construire des propriétés de location que des maisons de départ.
Cela pourrait contribuer à une pénurie de logements pour débutants et à faire grimper les prix de ces types de propriétés, même si les institutions elles-mêmes ne sont pas directement responsables de ces augmentations de prix.
Bien qu'il ne soit pas exact de dire que Wall Street achète toutes les maisons, il existe certainement des acteurs majeurs qui ont un impact sur la dynamique du marché du logement.
Et leur présence peut contribuer indirectement à la hausse des prix des logements en influençant les incitations des constructeurs et en créant une concurrence avec les acheteurs de maisons individuels.
Graham soulève de bons points ici sur la façon dont les taux d'intérêt bas ont fait grimper les prix des maisons en rendant moins coûteux pour les gens d'emprunter de l'argent pour les hypothèques
À la même heure - les stocks bas et la forte demande ont également contribué à la hausse des prix en créant une compétition parmi les acheteurs pour le stock de logement limité
Il est vrai que les institutions ne possèdent qu'une petite partie des logements en général, mais leur impact peut être plus important sur certains marchés où elles sont plus actives.
En plus - leur présence sur ces marchés peut contribuer à faire grimper les prix en créant une concurrence avec les acheteurs individuels qui ne peuvent pas se permettre de payer autant que ces grands investisseurs peuvent
Personnellement - Je pense qu'il peut y avoir plus de nuances à cette question que de simplement regarder les pourcentages de propriété
Par exemple - même si les institutions ne possèdent que 1-2% des maisons en général - elles peuvent avoir plus d'influence sur les incitations du marché pour les constructeurs que leur pourcentage de propriété ne le suggère
En d'autres termes - si les constructeurs voient qu'il y a une forte demande de la part des investisseurs institutionnels pour les propriétés de location mais une demande moindre de la part des acheteurs individuels pour les maisons de premier achat - ils peuvent être plus susceptibles de construire des propriétés de location que des maisons de premier achat
Cela pourrait contribuer à une pénurie de logements pour débutants et à faire grimper les prix de ces types de propriétés, même si les institutions elles-mêmes ne sont pas directement responsables de ces augmentations de prix.